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作者 香港内地楼市均现降价知名房企大范围降价ZT
北方狼


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于 2014-02-15 09:30  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
2014-02-1402:00:35 来源:中国证券报·中证网
近日,一则香港房地产项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下,新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时,内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息,王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中,受此影响,13日A股地产板块下挫。

业内人士认为,近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现,三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高,让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期,楼市分化的态势将在今年加剧。其中,一线城市和热点二线城市楼市暂难降温,但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看,2014年的楼市难言乐观,房价涨幅可能大幅下滑。

两地楼盘“联袂”降价

2月10日,新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘,价格为平均每平方尺9268港元,比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠,项目价格最高降幅可达40%。此前,李嘉诚旗下的长江实业在香港推出的新盘也降价25%开售。

新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示,从美联储减少购债的规模来看,虽然令近期息率轻微上升,但低息环境仍将维持两三年。他认为,香港的整体楼价不会大起大落,但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。

事实上,从去年开始,就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来,虽未见美国有加息动作,但仍有机构称,香港楼市已有资本流出的迹象,未来还会更加明显。

无独有偶,近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称,恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠,通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中,恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年,恒大就曾启动过类似的策略,并引发市场的关注和部分项目的效仿。

据克而瑞信息集团的监测显示,近期内地楼盘降价现象明显。其中,武汉和桂林春节前均有项目开盘,并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠,以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户,甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。

香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象,这在以往并不常见。有分析认为,前者与国际资本流向有关,后者则主要因供需关系变化所致。近期,有关内地楼市供大于求,“鬼城”频现的报道屡见不鲜,凸显了供应压力和市场风险。

值得注意的是,内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据,2013年12月,京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%,这种情况已是连续4个月出现。同时,高价地仍然不断诞生。

今年楼市“非常不妙”

除了楼盘降价,万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时,王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点,并称“我不改变我的观点”。

王石所谓的“不改变”,是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日,融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块,楼面地价高达7.3万元/平方米,成为历史单价“地王”。此前,香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此,王石在微博表示:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”

自2013年7月开始,李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场,涉及金额约为410亿港元。同时,李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。

有分析认为,在内地土地市场最为火爆之时选择撤出,说明李嘉诚认为,内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。

据悉,外资机构对于国内楼市的判断,通常基于“投资回报率”的指标,也即“租售比”。根据多家机构的统计,当前在一线城市,市场的平均租售比已经超过200:1,远超国际警戒线,部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。

另一个值得关注的原因在于,随着经济结构调整“阵痛期”的到来,一些国际机构预测,2014年中国经济增速将继续放缓,受此影响楼市风险将进一步加剧。

尽管内地机构的观点对此颇有异议,但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市,已是不争的事实。与此同时,房地产投资增速也出现下滑。有专家认为,房地产投资将告别高增长时代,持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。

有外资机构还认为,若李嘉诚的资金流向并不只是个案,就意味着资金从内地楼市撤出后,并未注入香港,而是转向其他区域,即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。

大房企撤离小城市

对于外资看空中国楼市的观点,国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示,对一线城市的未来发展比较乐观,特别是依然看好住宅市场。但他同时强调,一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。

国内机构普遍认为,由于占据较多的城市资源,加之受益于城市化进程,广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求,房价也易涨难跌。一些专家还认为,这些城市不存在市场“泡沫”。

真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展,如今一、二、三线城市分化特征明显,因此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示,2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险,大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下,甚至可能出现崩盘的案例。

近期,部分三四线城市盲目进行新城建设,导致“空城”、“鬼城”出现,甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露,使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示,三四线城市房地产市场冷热不均,整体而言,未来两三年供给过剩将是最大的问题。

值得注意的是,从去年开始,不少大型开发商已从三四线城市撤离,回归一二线城市。有专家认为,房地产投资资金的撤出将加剧这种风险,不仅会导致房价出现下跌,也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过,且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。

据中国指数研究院统计,今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌,比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口等以外,均为三四线城市,乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

此外,一向看多楼市的华远地产董事长任志强(微博)日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示,今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”任志强说。

香港楼市降价效应或传至内地

新春伊始,有关香港楼市“崩盘”的风声四起。

目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。“香港2013年的楼价,已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞表示。

香港多数地产业界人士认为,新盘降价更多是市场营销策略,其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点。

香港楼市的降价目前并未引发政府进一步的动作。陶汝鸿认为,香港特区政府当下的措施是加快公屋供应、增加土地供应,只有房屋供应回到正常水平,香港政府才有可能放松楼市印花税调节政策。

前述不愿具名的港府高官也向21世纪经济报道记者表示,香港这一轮楼价上涨始于2009年美国推行量化宽松政策,客观来说,不正常的货币政策是造成资产价格翻倍的“罪魁祸首”。要结束这轮楼价牛市,取决于美国的利率政策何时恢复正常。

香港金管局1月底提交立法会的文件显示,2009年首推逆周期措施以外,香港新批出住宅按揭成数平均由64%降至55%;按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。银行按揭利率已由3年前的不足1%,升至平均2.25%,且今年有可能继续上升。

前述港府高官判断,美国的就业数据并没有出现实质性的改善,因此很难预计美联储何时才会启动加息周期。官方高度关注银行利率变化对楼价的压力,假设按揭利率出现快速上升,按照逆周期思维,按揭政策和其他管控需求的措施都会相应放松,但政府会谨慎判断楼市周期的逆转。

他相信,楼价涨跌均有周期,始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市场逆转时所带来的冲击。简单来说,投资气氛越是炽热,政府就越是收紧信贷、压抑需求;若低息环境改变,供求开始平衡,楼价显著下跌,那么政策就会出现相反的方向,逐步退出调控。“但显然目前这些还言之尚早。”

不过,香港楼市的降价毕竟释放出一种信号,即美国量化宽松的货币政策(即QE)退出的影响已经显现。“当美联储宣布退出量化宽松,大量热钱流出香港楼市,回流美国本土之时,港币及以港币计价的资产将出现狂贬。”香港一不愿透露姓名的投行人士称。

独立经济学家谢国忠指出,当前QE真正退出时,必然刺破中国大陆长达10年的房地产泡沫。这可能是从内地三四线城市的鬼城开始破裂,逐步蔓延至一二线城市。

也有分析人士认为QE退出对中国楼市影响仍有待观察。花旗银行大中华区首席经济学家沈明高表示,房地产市场泡沫会不会破裂,取决于地区人口的流动。如果某个区域未来人口越来越少,那么这个泡沫破灭的可能性就非常大。

在2013年,内地已有多个三四线城市楼市出现崩盘,如鄂尔多斯、温州、营口等二三线城市,世联行在最近的一份价值投资报告中将这些城市列为风险型城市,在这些城市中投资会带来问题。

开发商们也在极力避免库存过剩、需求增长有限的二三线城市,纷纷重回一线城市;大型房企并在营销策略上采取让利优惠,以尽快出货。如恒大地产在春节期间,其旗下所有楼盘均可享受9.7折优惠,并在首付款上可以进行分期支付。



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多个三四线城市房价下跌开发商开始逃离
中国证券报7日刊发题为《C县故事:房地产先行的城镇化“病人”》的报道,引发业界关注。部分机构和专家表示,目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题,今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。

销售不畅日益明显

该报道提到的C县并非三四线城市楼市的个案。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在土地财政的驱动下,前几年不少三四线城市大量供地,并在近期形成海量房屋供应。

同时,城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产开发的典型案例,但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。多位受访者对中国证券报记者表示,在当前的三四线城市中,出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数,类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小,房价不高,因此未受到外界的较多关注。

事实上,三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示,今年1月,该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。

业内人士表示,三线城市1月新建住宅成交量走低,虽有春节因素影响,但自2013年以来,三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。

中金公司7日发布的研究报告指出,安徽宿州市主城区人口在40万左右,2013年市区房地产住宅销售量150万平米,批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计,宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上,供给过剩风险较大。

报告认为,三四线城市房地产市场冷热不均,目前80%-90%的需求来自地级市本市市区原城市居民,农民进城带来的购房需求有限。整体而言,未来两三年,供给过剩将是最大的问题。

多个城市房价下跌

在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后,业界关注的是,同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。

张大伟表示,全国房地产市场经历了过去十年的粗放、迅猛发展后,如今一、二、三线城市分化发展特征明显,全国房地产市场已很难用同一周期概括。2014年,三四线城市将面临比2013年更大的风险,一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下,崩盘的案例将会增加。

专家表示,由于意识到市场风险,从去年开始,不少大型开发商从三四线城市撤离,回归一二线城市。同时,投资房地产资金撤出,不仅会导致房价下跌,也可能使部分城市出现烂尾楼。

据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。其中,37个城市的房价环比下跌,比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口之外,均为三四线城市,乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

张大伟表示,要避免部分三四线城市楼市崩盘,应严格限制大城市规模,将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市,提高三四线城市的产业聚集效应。中金公司的报告指出,要解决三四线城市楼市的问题,应 *** 农民入城,通过产业发展带来收入、就业,而非被动“保障”。

相关报道:

三四线城市风险增大房企开始撤离

众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策蜂拥至三四线城市,正在带来一场新的市场危机。大量开发商在短期内云集,导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转,供大于求的现实让很多开发商开始逃离。

尽管房价高企,但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行,三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。在绕了一圈之后,恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等开始重返一二线城市,进一步加大一二线城市拿地比重。

从多家开发商的反应来看,三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。

有业内人士分析,在万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中,北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%,利润贡献超过70%,大大高于三四线城市。

曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产,同样开始进行区域战略调整。2012年11月,恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言,受调控政策影响,三四线城市营运环境困难,该集团不得不改变策略,转战二线城市。

这让很多人感到意外,从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展,到如今对外宣布要重返二线城市,对于恒大而言最多还不到两年时间,市场已经剧变。

中指院:1月百城新房均价同比升幅收窄至11.1%

2013年末季多个城市调控政策密集收紧,促进当地市场降温,使得去年11月至12月房价涨幅逐步放缓,今年1月房地产调控政策整体趋稳。在供需双方共同作用下,多数城市供应量和成交量进入季节性低位,1月全国住宅均价涨幅略有收窄。

山东小县城新房过剩公务员被要求卖两套房子

作为一个土生土长的本地人,刘娜已在C县某政府部门工作十多年。她向中国证券报记者表示,针对卖房的任务,春节前单位曾专门开会布置。按照规定,卖房任务并不针对某些指定楼盘,只要是县城内的新房项目皆可。

刘娜说,由于并非其“分内之事”,这项任务仅以口头的形式通知,未见相关文件下发。按照规定,对于完成或超额完成卖房任务的人,均无额外奖励。但在一定的时间节点之前未能完成任务的,可能被罚款或停发工资。“卖房子已经成了我们的任务。”

山东曹县否认当地公务员被摊派卖房

曹县人民政府新闻办今晚通过大众网进行官方回应:经县委宣传部、县纪委、县房管局联合调查,所有县直机关均未收到摊派卖房任务,未发现政府部门或乡镇府摊派公务员卖房的情况,更不存在“500元买名额”一说,欢迎广大网友积极提供相关线索,如发现“摊派卖房”将严肃处理。

江西小县城人口不足10万房价高至5000元以上

当房价高企的舆论焦点集中在大中城市时,小县城的房价也在静悄悄地“猛涨”。商品房售卖风起云涌的同时也暗藏着风险。

江西省新干县是一个人口约40万的小县,县城人口不足10万。在县城一家公司打工的龙泉很庆幸自己在2012年以3800元每平方米的价格购了一套房。“这几年新干县城的房价基本上以每年约20%的速度上涨,我家房子现在单价能卖到5000元以上。”

楼市迎来调整“临界点”?“不打烊”销售遇冷

春节前后,全国楼市普遍降温,一线城市更趋于明显。尤其随着返乡潮出现,北上广深似乎一下子从喧闹拥挤变成了“空城”,春节期间楼市也率先触碰到冰点。

以广州为例,据相关统计机构统计,1月31日-2月5日六天里,全市网签成交48套单位,中心六区更是零成交,同比成交量下降40.7%,成交价更是跌至9000元/平方米以下。上海这六天内也仅成交105套,而临近春节前一周(1月20日-26日)市场成交高达1460套。深圳、北京楼市成交也呈现下降态势。



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山东新手
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于 2014-02-15 10:48  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
太长了,顶一下吧。


堂堂正正做人,不喜欢虚伪的人.
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于 2014-02-27 18:59  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
看到楼市要跌就顶一下,顶到够钱买房。


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于 2014-02-28 15:26  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
在我这边房价还没降


BG4QNY//20110707买入 银色瑞虎1.6S 精英版 红色老旗云已出.
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鼓浪


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于 2014-02-28 15:43  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
好像三亚是有价无市?


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于 2014-03-24 17:33  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
杭州再现楼盘降价开元旅业旗下项目单价最高降2700元
(外部链接,不予显示)14/0324/09/9O3ENR0D0206005D.html



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鼓浪


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于 2014-03-24 21:43  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
涨跌和屁民都没关系,就一套房。


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于 2014-03-24 23:13  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
在三亚没房的路过


人总是羡慕自己没有的.正如你羡慕我胖,我羡慕你瘦;我羡慕你有钱,你却羡慕我清闲.
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于 2014-04-25 18:20  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
“其中,一线城市和热点二线城市楼市暂难降温,但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看,2014年的楼市难言乐观,房价涨幅可能大幅下滑。”------这个垃圾报纸的意思是三四线城市存在房价骤降的“可能”+“涨幅可能大幅下滑”,涨幅下划?意思就是最多不涨,这帮出身为了
房产商的广告费P都不敢放。

上海早就开始跌价了,去年9月就开始阴跌了!朋友去年9月在外环外宝安公路旁/靠近沪太路买的2.2万单价的房子现在1.8万都没人买了。

有多余房的赶紧卖掉,换成美元放家里,明年兑人民币增值20%不是问题,到时候房价至少跌20%以上,到时候你手里的美圆购买力最少综合增值40%。话先放这,不信走着瞧。



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