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本帖设为精华;啸风之龙@2017-12-28 07:51
作者 狗哥原创 花了十年,终于重新看透了房子的真相 [精华]
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于 2017-12-27 17:53  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
从05年开始关注房子,在房地产行业也干了一些年头,这些年对房子和房价的关注一直没有放松过。

06年买房之后,面对房地产行业和国家政策的千变万化和不按照套路出牌,渐渐的对房子和房价的走势有点看不懂了。06年的时候我对房价的判断非常的清晰,因为那时候我从深圳回来,经历了人生最大的教训,所以我当时果断下手,而后,烟台的房价也如我当时预期的那样经历了一轮大涨,现在的房价比当时翻了大概三倍。经历了差不多十年的看不懂,现在我凭借自己的判断力和经验知识以及得到的一些信息,对烟台乃至全国的房价走势重新有了比较清晰的认识,分享给大家,看的明白的人也许会从中受益。


与狗共舞 编辑于 2017-12-27 17:54

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于 2017-12-27 17:54  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
谈一谈悲惨的历史,讲一讲从历史中我学到了什么
我大学刚毕业就去深圳混,05年前后打算结婚,开始考虑买房,当时是在深圳的城乡结合部龙华镇,现在因为关口的撤销,龙华已经跟深圳市区融为一体,虽然我已经十年没有去龙华,但是从朋友的口中和一些图片都可以看到龙华已经完全是繁华的深圳市区。
当时看房的时候,龙华的房价是多少钱呢?那时候是房价刚刚开始上涨,而且长得很快,有同事在龙华买的房子,非常好的多层,房价是三千左右,等我开始看房准备买的时候,龙华的房价是四千左右,前前后后看了几个楼盘,价格都在四千左右,首付六万多。
当时我有几个想法。
我喜欢深圳吗?我显然非常不喜欢深圳啊,这个半农村的龙华镇看着也是脏兮兮乱哄哄的,另外治安非常差,有的人大白天都会被抢劫,一到逢年过节,公交车站都会有巡防队员拿着一米多长的大铁棍站岗防那些年底准备抢钱回家的强盗,另外在华强北某疆小偷成群结队,手机被偷被抢都司空见惯,因为我不想在深圳定居,那么我在深圳买房子干嘛?
房价好贵啊,以后还能再涨价吗?
这看的几个房子都不符合我的理想和要求,有一个在公路边上,太吵!还有一个没有院子只有小区中庭像个大井口,不舒服!
所以,看了一大圈,没有买!后来发生的事情你们大概都知道了,三年后大概长到了一万五,现在房价没怎么关注,现在龙华的房价稍贵一点的在五万左右一平米。
这是个什么概念,其实当年首付只需要六万多,稍微借一借很轻松就买了。
现在我自己都可以回答当年自己幼稚的疑虑。
不喜欢深圳不想定居是吗?房子可以先买了,以后随时走了可以随时卖掉,都是钱。如果当时买两套,现在已经可以退休环游世界了。但是就是穷人思维作怪,家庭背景也是重要原因,没有商人思维,根本就没想到房子还可以卖的!
房价贵?其实普通老百姓永远不会觉得房价便宜,房价一两千的时候也没有谁觉得房子便宜,现在嫌贵?以后更贵,限制你的是你贫乏的想象力。
房子不好?房子不好归根结底是因为房价还不够贵,北京的一个可以有学位的走廊都能卖到二十万一平米的时候,户型重要吗?采光重要吗?所有的房价贵的感叹都是因为房价不够贵造成的矫情,等房价飞上去了,就没有那么多一二三四的吐槽了。

所以我从这次巨大的吃亏中长了记性,06年回到烟台的第一件事,我就买了房子,现在的房价走势证明我买对了。如果当时四千一平米不买,现在一万三,还买个屁。

历史就先说到这里,其实当时我这样的悲惨故事并不新鲜,比我这更惨的也满地都是,还是那句话,不够疯狂和想象力不够,就是最大的问题。



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于 2017-12-27 17:54  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
房价高涨的大潮中,究竟有没有房价一直保持平稳的世外桃源?
我这个人经历特殊,我在很多大中小型城市都工作和居住过,所以见得比较多。
曾经有人觉得深圳是世外桃源,因为早在上一轮房地产价格保障之前好多年,具体年份记不清了,大概九十年代吧,深圳早早的就经历过一波房地产泡沫,也产生了诸多的烂尾楼。到后来上海和北京房价暴涨的时候,深圳的房价相对来说平稳很多也便宜很多,所以很多人觉得深圳人经历过房地产泡沫,见多识广比较理性,房价在这里是炒不起来的。结果呢?深圳福田区的房价从05年的六千多涨到现在的七万多。
又有人觉得广州是世外桃源,因为广州人本地居民多,广州人也经历过房地产泡沫比较理性,广州的房价长期在一线城市中是最便宜的,后来发生了什么,大家应该都知道吧?
又有人觉得山东这种地方又没钱又保守,济南的房价长期那么低是应该的,这里应该是世外桃源吧?结果呢,几个因素的共同作用之下,山东省府济南的房价飙升到现在,价格最高的历下区均价超过两万五,全济南哪怕到黄河边上的便宜地段,最便宜的房价也基本在一万五。世外桃源的梦再度破碎。
类似的情况数不胜数。
现在呢,我所在的这个城市烟台,还是有一些人期望烟台是世外桃源,种种因素作用,烟台的房价起不来,我是不信的,你呢?

事实证明了两个问题,第一是群众永远是乌合之众只会跟风追涨杀跌,别太高估我国人民的整体水平,我国人民目前还是抢购食盐的水平,所以独立思考是很重要的避免损失的方法。
第二在我国现有体制下,房价绝不存在任何的世外桃源,现在便宜的,早晚涨上去,不是不涨时候不到。任何心存侥幸的幻想都会被无情的事实粉碎。



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于 2017-12-27 17:54  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
究竟是什么东西决定了房价
房子是普通人能拥有的资产里面最贵重的一个东西,所以它的价格成因也非常的繁多和复杂,很难完全说清楚,我简单说一些主要的因素。

长期来说,一个城市的房价水平跟它的人口规模相关,人口规模越大,人越多,房价相应的就更容易高一些。一个城市的流动人口多,人口流入的数量多,速度快,相对来说房价就应该会变得更高一些。举个例子,烟台和济南相比,烟台的房价长期来看就应该比济南低一些,因为烟台的人口规模小一些。

房价水平还决定于城市的政治地位。举个例子,山东省的三个主要城市,济南、青岛和烟台,这其中烟台的房价会相对前两者低一些,因为济南是省府,有省政府和市政府两套班子和大量的附属机关,这个人群的人数和经济实力都是相当可观的,会推高房价。而青岛则是实际上的山东经济中心和北方经济实力最强的城市之一,很多大公司和类似海关这样的单位总部都是在青岛的,这也会相应的推高房价。但是至于烟台的房价应该比济南和青岛低多少,这个就需要你自己去思考了,总之低现在这么多是不正常的,不符合逻辑。

房价水平还决定于所在城市的政府班子意志,我们之前犯过的最大的错误之一就是低估了政府人员的实力和水平以及思维能力,说白了,高考那么多人只有一部分考得上本科,考上了本科再千军万马万里挑一才能选拔出公务员,公务员里面又万里挑一杀出来的区级市级干部哪个不是人精?其思维能力和解决问题能力以及智商真不是普通老百姓能比拟的。只要当地ZF有推高房价的想法,就会有N多种办法。所以当你所在的城市喊出了要上规模上层次,做成大XX城市的口号的时候,当各种轨道交通和道路修的四通八达的时候,意味着什么,你应该懂得吧?

房子的禀赋也会影响房价,比如房子的便利性,距离市中心的位置,周边配套,是否是海景山景,是否是学区都会影响房子的价格。



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于 2017-12-27 17:54  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
房价会不会暴跌?
任何期待房价下跌的想法都是白日做梦。这是结论,先说了,接下来简单说说为什么。
不管你愿不愿意承认,房地产都是中国经济最主要的支柱,除了开发商,施工单位,房地产销售等等房地产直接相关单位的人员是靠房子吃饭之外,还有很多看似跟房地产毫无关系的人在靠房地产吃饭,比如说卖电脑的,你以为如果没有那么多房地产相关单位和人员购买电脑,电脑能卖出去那么多?汽车,餐饮,很多人都是在间接的靠房地产吃饭。更不要说政府人员,很多机关单位的收入和福利都要直接或者间接的从卖土地的收入里面出。那么我们假设房价暴跌了,土地自然也就卖不出去,那么这些人靠什么吃饭?

房价万一暴跌了,有人会得到好处吗?一般的事情,有人吃亏通常都会有人占便宜,但是房价这种终极BOSS级别的东西却不是这样。房价暴跌会是所有人的灾难。

我们回想一下我们的政治课本,虽然多数都是胡说八道,但是其中有一些还是事实的,那就是资本主义的经济危机到底是怎么发生的。经济危机发生的时候,土地依然可以产粮食啊,牛依然产奶啊,工厂的机器也并没有坏,工人的手脚依然可以干活。但是经济危机发生了,一切都乱套了。原因何在?

这就涉及到了人性层面的问题,就是我们的社会为什么会发展,靠什么运转的问题,靠的是人性,靠的是人性的贪婪以及对未来前景的美好预期。

从原始采集社会到工业革命之前,人类的经济其实根本就没有发展,人均生产力是个定量,所谓的国家实力的增强都是靠的人口增加。后来为什么突然就发展了?靠的是人类思维的变化,那就是相信明天会更好。

在封建时代,社会都是在一个水平线上震荡,这几年是太平盛世,过个几十年可能又回到解放前,所以大家有钱宁可埋到坟墓或者藏起来也不投资,因为觉得社会财富是恒定的,多投资只会增加风险却不会增加收入。而从某个时间之后,大家开始发现投资可以赚钱,社会整体财富会越来越多,大家会越来越好,整个经济才会跟滚雪球一样不断增加到今天这个样子。

假如房价暴跌,有房子的人失去了资产价值,租房子的人失业了付不起房租,准备买房子的人失去了工作买不起房子,房地产相关的企业基本全完蛋,因为资金链断裂,公司要么破产要么各种方式完蛋,相关的消费服务行业也收入锐减发不出工资。覆巢之下安有完卵?房价暴跌的可怕并不在于某些个体失去了多少资产的问题,而是推动整个社会发展的预期和愿景完全颠倒,社会的流动性消失了,一切都是老样子,但是社会运转失灵了。

如果你知道了这些事情,还会有人期待房价暴跌吗?换个角度来说,任何一个政府和领导在自己的能力范围之内都会不惜代价防止这样的局面产生,房价可以暴涨,可以慢涨,可以小幅度跌价,但是决不允许暴跌。



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于 2017-12-27 17:55  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
全文结束。不喜勿喷。


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波波会计
A516 狼堡
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于 2017-12-27 18:06  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
龙华已经5万多了。


不开车了..
行云无际
中国
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于 2017-12-27 18:21  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
LZ的切身感受,精华留名。

同意LZ的判断,
几个点:
1、中国房价,相对欧美日,类似地段,还是便宜;
2、中国经济持续发展,大量境外投资,从保值增值角度进入中国,也会通过各种渠道进入中国楼市。
3、中国当前城镇农村人口大致是1:1,发达国家,农村人口只占总人口10%,中国城镇化还会持续很多年。城镇化会带来大量的住房需求。
4、房价跟地区、城市关系大,城市产业发展快,人口流入多,房价涨幅会更明显。

10年,房价低迷时期,腾讯旁边的二手房只要9000多一平,现在是8万。
10年,深圳是世界山寨机中心,现在是世界智能机中心,全球80%智能手机产自深圳。产业链吸引大量有知识有能力的年轻人。


行云无际 编辑于 2017-12-27 18:38
那时年少
Make a love story
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于 2017-12-27 18:27  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
精华留名


陌生人,我也为你祝福
愿你有一个灿烂的前程
愿你有情人终成眷属
愿你在尘世获得幸福
我只愿面朝大海,春暖花开
好事之秋
军号:8041
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于 2017-12-27 18:30  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
与狗共舞 wrote:
全文结束。不喜勿喷。





东方之子05版
瑞虎5 2014版
------------
政治立场坐标 -0.5
文化立场坐标 -0.2
经济立场坐标 -0.8

出墙小红杏
军号1500
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于 2017-12-27 18:39  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
波波会计 wrote:
龙华已经5万多了。
这样说吧,就原来的关外,靠近点有地铁的,6万内买不到



在有限的生命中却有多余的时间

南山老农


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于 2017-12-27 18:42  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
看来狗哥啥都懂啊!

与狗共舞
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于 2017-12-27 18:42  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
南山老农 wrote:
看来狗哥啥都懂啊!


干过几年房地产多多少少懂得一点点。



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西毒东邪


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于 2017-12-27 18:52  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
不买还涨


池浅王八多,庙小妖风盛.
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瑞火龙


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于 2017-12-27 19:03  个人信息 发悄悄话 引用回复 编辑本帖 搜索发帖 复制本帖 收藏本帖 投诉该帖
不持续保住房价,那么多的国际热钱如何拖住。拖住了国际资本,就可避免和减少对市场的各种冲击,也就拴住了鬼佬的蛋。


奇瑞诞生在中国的大陆是个错误!因为这个国家的官员和国民普遍崇外买鬼子车! 真心感谢奇瑞人,造的车让俺买得起开着又安全. 换车当选奇瑞车! 奇瑞车友那可是刚刚的!!!

小三大五俺都有 能多走路就多走 :)
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